Zéro Vacance locative dans une petite ville !

Je crois que c’est une des idées reçues la plus ancrée dans le monde de l’investissement immobilier: Dans les petites villes, il n’y a pas de demande locative . C’est la peur du bien non loué. Les charges qui s’accumulent , le temps passe et aucun locataire à l’horizon. Cet article n’a pas pour objectif de vous faire investir dans des petites villes mais plutôt d’ouvrir les opportunités aux réalités de marché . Personnellement j’ai investit dans une ville de moins de 3 000 habitants sans gare et après 5 ans de location j’ai eu ZERO jour de vacance locative.

Le choix des villes n’est pas tout noir ou tout blanc.

ll y a beaucoup de personnes qui veulent investir dans des villes d’au moins 5 000 , 10 000 habitants ? Pourquoi ? C’est peut être un moyen de se rassurer mais l’analyse de la ville est bien plus efficace qu’un nombre d’habitants.

En effet, vous pouvez avoir des villes de petites tailles tout aussi attrayantes de villes de plus de 10 000 habitants. Elles peuvent être attrayantes par leur cadre de vie, leur proximité avec la grande ville . Je vous conseille de regarder TROIS choses:

• Le nombre de commerces ET l’attrait économique de ces commerces: Je vous fait part d’une ville de Gironde, à 40 minutes de Bordeaux, que je connais très bien. Il y a un commerce par typologie; un boucher, une boulangerie ETC … Et Pourtant, la boucherie c’est en moyenne 30 minutes de file d’attente le samedi , et la boulangerie, vous avez régulièrement une attente de 3/4 Personnes. Oui il n’y a pas beaucoup de commerces mais par leur qualités, ils font vivre tout une ville, voire ici tout une communauté de commune.
• La demande du logement que vous souhaitez louer: Il faudra analyser la demande de la ville . Même une ville avec 10 % d’appartements , peut être attractive. L’essentiel est de connaître le POURQUOI ? Pourquoi il y a si peu d’appartements. Est ce un choix des élus ? Est ce par absence de demande ? Est ce parce qu’une maison ne coûtait pas cher dans cette commune ? Voici un autre exemple d’une ville bretonne, à 35 minutes de l’océan. Il n’y a quasiment pas d’appartement. L’idée première serait de s’abstenir de faire des investissements en appartements. Et Pourtant! Il n’y a pas d’appartement dans la commune car les maisons ont toujours été aux alentours de 100 000 € . La montée des prix empêche les petits budgets de s’acheter leur première maison à désormais 150 000, 180 000 , 200 000 € . Sans appartement construit sur la commune, il y a donc une pénurie de logements, et ces familles sont obligées de quitter la commune.
• Le quartier important de la ville : Dans ces petites villes, le quartier le plus vivant n’est pas forcément le centre ville . Il est important de se rendre sur place ,pour ressentir là où se trouve le coeur économique de la ville. Il est primordial dans ces petites villes d’avoir un emplacement PREMIUM . Il est commun de dire qu’un projet immobilier est conservé en moyenne 7 ans. Il est donc important de voir si le quartier est plutôt en croissance ou en régression.

En résumé, l’absence de vacance locative est possible dans ces petites villes. Tous les critères d’un investissement doivent être analysés . Il n’est pas forcément bon d’investir dans toutes les petites villes. Cet article a volonté de ne pas réduire la petite ville, qui pourtant permet de plus en plus de beaux projets d’investissement.