Les passoires thermiques sont les logements où le diagnostic de performance énergétiques (DPE) est classé F ou G. Ils sont normalement simples à reconnaitre. Le DPE est obligatoire sur les annonces et la mention : » logement à consommation énergétique excessive » pour les catégories concernées. Les logements classés G dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kw/ an /m2 sont même interdits à tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2023.
Le marché des passoires thermiques augmente et les propriétaires font clairement le choix de la revente plutôt que l’amélioration énergétique. Les offres des biens classés G ou F sur le DPE augmentent réellement. On enregistrait au dernier trimestre 2022 17% des transactions en passoires thermiques contre 11% au même trimestre 2021.
- Acheter dans des villes où le prix au m2 est haut.
Pour faire une bonne affaire dans la rénovation de passoire thermiques , il faut privilégier les villes où le prix au mètre carré est élevé. On estime la décote de prix d »une passoire thermique entre 8 et 12 % . Si le coût de la rénovation est égal à ces 8 ou 12 % , alors vous n’avez pas gagner d’argent et vous n’avez pas fait une affaire.
Prenons un exemple concret: Appartement en copropriété : T2 de 48 m2 à Bordeaux sur un secteur où le prix au mètre carré est de 5 000 €. Le prix du bien hors décôte serait de 240 000 € ( 48 m2 x 5 000 € du mètre ). On y applique la décote de 10 % soit un achat à 216 000 €. Sur les biens en copropriétés, vous n’êtes pas le seul à pouvoir améliorer la position énergétique du bien. De ce fait , on constate qu’un bien en G peut redevenir en classe D avec un budget moyen entre 12 000 et 20 000 € . La différence entre les deux est énorme mais dépend de l’implication de la copropriété dans la rénovation énergétique et des raisons de ce classement dans le DPE.
Si vous achetez dans des villes où la décote du bien est plus faible que le coût de la rénovation , vous ne faites pas une bonne affaire.
2. Eviter les biens sous combles
Les modalités de calcul du DPE ne sont pas forcément en adéquation avec les typologies des biens actuels sur le marché. Tous les biens sous combles dans les copropriétés n’ayant jamais investi dans la rénovation énergétique sont compliquées. En effet, le calcul du nouveau DPE leur ait défavorable et il se peut que malgré des rénovations , ce type de biens ne soit plus louable. C’est également le cas des biens mansardés , sous combles ou sous escaliers de communs.
Les étages intermédiaires vont retrouver la côte. Si les lois Climat ne bougent pas en prenant en compte l’offre immobilière actuelle, il y a fort à parier que les biens des étages intermédiaires profitent d’un meilleur classement énergétique que leurs voisins.
3. Faire la bonne affaire à l’achat
Les chiffres de négociations des passoires thermiques indiqués ci-dessus sont des moyennes. Certains vendeurs ont un vrai besoin de vente et cette législation sur les passoires thermiques ne leur permet pas de faire les travaux et d’exploiter le bien en location. Je constate personnellement que le DPE est devenu un vrai argument de négociation et peut donner lieu à de vrais bonnes affaires:
- Bordeaux: Négociation d’un T2 de 30 000 € pour 15 700 € de travaux, compromis en cours
- Ile de France: Studio classé G , Baisse de 15 000 € sur le prix demandé acceptée
- Le Mans: Signature Acte Authentique: Maison en passoire énergétique global: Négociation de 42 000 € du prix de marché.
4. Profiter des aides de rénovations énergétiques
De nouveaux plafonds de ressources ont été mis en place le 1er janvier 2023. Vous pouvez consulter les plafonds de ressources sur la fiche d’information Prime énergie « MaPrimeRénov' ».
Plusieurs changements interviennent à compter du 1er février 2023.
Ma Prime Rénov Sérénité
Les plafonds de travaux permettant de bénéficier de cette prime sont revalorisés de 30 000 à 35 000 €. Ma Prime Rénov Sérénité concerne les propriétaires occupants à revenus modestes ou très modestes qui envisagent des travaux de rénovation permettant un gain énergétique d’au mimimum 35 %.
Ma Prime Rénov Copropriétés
Cette prime permet de financer des travaux de rénovation énergétique globale (gain d’au moins 35 %) sur les parties communes des copropriétés. Les plafonds sont relevés de 15 000 à 25 000 €. Les primes individuelles complémentaires versées aux ménages qui résident dans la copropriété sont doublées : elles passent à 3 000 € pour les propriétaires très modestes et à 1 500 € pour les propriétaires modestes.
Forfaits « rénovations globales »
Afin d’inciter les Français à rénover leur logement de manière globale, le forfait « rénovation globale » augmente pour les ménages aux ressources intermédiaires (violets) et supérieures (roses). Ces forfaits sont relevés, ils passent respectivement de : 7 000 à 10 000 € et 3 500 à 5 000 €.
Malo Immo 