Investir dans l’immobilier est une démarche dynamique qui requiert une gestion proactive pour maximiser votre rendement. La rentabilité réelle d’un bien immobilier est le véritable baromètre de votre investissement. Explorez les choix stratégiques à considérer pour optimiser cette rentabilité et déverrouiller un potentiel financier accru.
Petit rappel de la rentabilité et explication de la rentabilité réelle :
La rentabilité locative est une mesure relativement directe qui évalue le rendement d’un investissement en comparant les revenus locatifs aux coûts associés. La formule de base est simple :
Rentabilité Locative=(Loyers Annuels / Coûts d’Achat et Frais Associés)×100
Par exemple, si un investisseur génère 12 000 € de loyers annuels avec des coûts d’achat et frais associés de 150 000 €, la rentabilité locative serait de 8%. Cette mesure offre une vue initiale du rendement brut de l’investissement.
Dans la course à la rentabilité initiale, il arrive souvent que les investisseurs deviennent obnubilés par les chiffres au moment de l’achat. Cependant, il est crucial de ne pas succomber à une fixation statique. La rentabilité, telle qu’elle est calculée à l’origine, peut ne pas refléter la réalité du projet au fil des ans. Le marché évolue, les coûts fluctuent, et la dynamique immobilière peut changer. Ignorer la nécessité de réévaluer périodiquement la rentabilité d’un investissement, c’est prendre le risque de manquer des opportunités d’optimisation. Un investissement rentable au départ peut perdre de sa vigueur, ou inversement, des ajustements stratégiques peuvent potentiellement le rendre encore plus performant.
1. Passage en Location Meublée :
La location meublée offre des avantages fiscaux intéressants, une rentabilité locative souvent supérieure, et une clientèle diversifiée.
Gain : Potentiel d’augmentation des loyers, réduction d’impôts grâce au régime LMNP, et attractivité accrue pour certains locataires.
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2. Revoir les Assurances de Prêts :
Les taux d’assurance peuvent varier. Une renégociation peut permettre de bénéficier de conditions plus avantageuses. La loi permet de le faire désormais à n’importe quel moment du contrat. Il ne faut pas pour autant négliger les garanties.
Gain : Réduction des coûts d’assurance, amélioration de la rentabilité nette de l’investissement. Je vous conseille de faire régulièrement des simulations. Les simulations sous souvent avantageuses les 7 premières années du crédit. Je vois régulièrement des économies de l’ordre de 5 000€, 10 000€ et même 15 000 €.
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3. Revoir la PNO (Propriétaire Non Occupant) :
La garantie des risques locatifs (GRL) peut être adaptée en fonction des besoins. Les tarifs et garanties peuvent être ajustés.
Gain : Économies sur les primes d’assurance et adaptation à la réalité du marché locatif. Nous avons négocié pour vous des tarifs attractifs avec un partenaire qui a des prix fixes selon les types de biens, rien à voir avec les surfaces .
4. Modifier la gestion locative :
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5. Arbitrer en Fonction de la Rentabilité Réelle Évoluée :
Si la rentabilité réelle ( rentabilité à valeur et travaux actuels) a évolué, considérez la vente d’un bien moins performant pour réinvestir dans des opportunités plus rentables est une solution qui permet de croitre sa rentabilité, de dynamiser son parc immobilier et d’augmenter son patrimoine.
Gain : Optimisation du portefeuille, augmentation du rendement global.
6. Faire une vente à soi-même
L’OBO immobilier, ou Owner-Buy-Out immobilier, offre une opportunité intéressante de transmission patrimoniale tout en développant son patrimoine. Cette opération, également appelée « vente à soi-même », implique la cession d’un bien immobilier locatif à une société dont le propriétaire est associé, souvent avec ses enfants.
Avant l’opération, le propriétaire détient le bien en direct. Pendant l’opération, il cède le bien à une Société Civile Immobilière (SCI) détenue par sa famille, s’acquittant de l’impôt sur la plus-value. La SCI réalise un emprunt remboursé par les loyers, et le propriétaire récupère le produit net de cession après impôts.
Cependant, cette opération nécessite une vigilance particulière en raison de la possible application de l’article L.64 A du Livre des Procédures fiscales. Plusieurs points doivent être pris en compte :
- Valorisation Incontestable du Bien : Une évaluation précise du bien est cruciale pour éviter des complications, nécessitant souvent des expertises externes.
- Fonctionnement Régulier de la Société : Le fonctionnement de la société interposée doit être conforme aux normes fiscales pour éviter toute remise en cause du montage.
- Objectifs Autres que Fiscaux : L’opération doit poursuivre des objectifs autres que principalement fiscaux, comme des motifs économiques ou la protection de la famille.
L’OBO immobilier, bien que nécessitant une expertise approfondie, représente un outil puissant pour la croissance du patrimoine en permettant la transmission du bien immobilier tout en rendant liquide une partie du patrimoine, favorisant ainsi de nouvelles opportunités d’investissement.
Conseil Final : Évaluation Périodique
La rentabilité réelle de votre bien évolue avec le temps. Il est crucial de réévaluer périodiquement votre investissement. Une gestion proactive, basée sur des analyses régulières, vous permettra d’identifier les opportunités d’optimisation et d’ajuster stratégiquement votre portefeuille immobilier pour un rendement maximal.
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