Si vous pensez que TOUS les logements classés en classes énergétiques G sur les diagnostiques de performances énergétiques ne sont pas louables , vous ne tenez pas toute la vérité.

Le diagnostique de performance énergétique (DPE) renseigne la performance énergétique et climatique du logement. Il calcule la consommation énergétique et l’émission du gaz à effet de serre du bien. Ce diagnostique est obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un bien immobilier avec chauffage.

La France adopte de nombreuses mesures afin d’éviter la mise en location des passoires énergétiques et souhaite une rénovation drastique des biens immobiliers à fortes consommations: gel de loyers, interdiction de louer, audit énergétique.

La France comprend plus de 2 millions de résidences principales connues classées G et un peu plus de 190 000 logements interdits à la location en ce début 2023. Cependant dire que les logements G sont interdits à la location est réducteur de la réalité.

De plus, si votre logement est considéré de DPE G, mais que la seule solution pour le rénover est de faire des travaux dans une zone Architecte des bâtiments de France ou travaux de copropriété ; Ce sont les règles de ces deux derniers qui prévalent et qui sont au dessus de la règle sur le DPE. Autrement dit, si la copropriété refuse de faire des travaux malgré un recommandé de votre part et un audit énergétique impliquant la copropriété, votre logement sera louable . Votre recommandé sera présenté en assemblée générale pour établir les travaux et c’est le PV d’AG mentionnant le refus de la copropriété qui vous protègera pour la mise en location.

Le DPE est valable 10 ans. Pour les DPE d’avant le 1er juillet 2021, je vous conseille vivement d’en redemander un surtout si votre objectif est de faire un investissement locatif dans l’achat que vous cherchez à faire.

En cas de doute, n’hésitez pas à contacter un professionnel du diagnostic de confiance ou me contacter pour que je vous envoi ces coordonnées.

De nombreux ménages mettent en doute leur capacité d’investir dans l’immobilier en 2023 : des vendeurs toujours autant gourmands, des matériaux de plus en plus chers, une main-d’œuvre de moins en moins disponible, des taux de plus en plus élevés. 

Et pourtant, ne serait-ce pas la période pour justement, se distinguer et aller dans un marché où certains vont passer leurs tours ?

Voici 4 raisons qui vont vous aider à passer à l’action en 2023 :

• La tendance est en train de s’inverser : les vendeurs sont de plus en plus nombreux et l’offre est de plus en plus grande. Le record de republications de biens en vente est dépassé. En effet, nous avons dépassé en ce début d’année le nombre d’annonces déjà présentes en fin d’année dernière. Beaucoup d’annonces sont revenues sur le marché. Pourquoi ? Parce que les établissements de crédits sont de plus en plus drastiques avec leurs critères et que les ménages réellement finançables sont de moins en moins nombreux : vous allez donc avoir le pouvoir sur le marché. Quand on a le pouvoir, c’est le moment de passer à l’action. En plus, comme ils ont de plus en plus d’offres, les acheteurs prennent de plus en plus leur temps pour passer à l’action. Résultat, nous avons un délai de vente plus long. Par exemple à Paris, les biens restent 9 jours de plus comparé à 10 jours pour Rennes.

• Aucun crash immobilier prévu dans les prochains mois. Tous les experts sont d’accord. Les valeurs baissent mais ne sont pas encore sur des baisses significatives et les biens mettent plus de temps à se vendre mais trouvent toujours preneurs. N’oublions pas qu’on est toujours de plus en plus nombreux et qu’il y a toujours besoin de plus de logements. Les villes qui ont explosées stagnent, ralentissent mais les experts ne s’attendent pas à avoir une baisse significative des prix sur les prochains mois.

• Les conditions de crédit ont augmenté ces derniers mois, mais elles sont encore très abordables. Les taux d’aujourd’hui sont redevenus normaux et en adéquation avec notre inflation. Les taux à 1% sont appréciables et appréciés. C’est tout de même le signe d’un vrai besoin de coup de pouce dans l’économie ; c’est un des moyens de passer à la consommation. Alors qu’avec des taux à 2 ou 3%, on est sur un dynamisme et cela correspond plus à une économie de confiance. On est surtout passé d’une époque, où les établissements de crédit accordaient des dossiers en regardant par-dessus l’épaules les critères :

Saut de charges importantes, financement à 110%, différé sans raison, délégation d’assurance, frais de dossier le plus faible possible.

Aujourd’hui, on est dans un sens un peu contraire, où les banques ne financent même plus leur clientèle. Aujourd’hui, on est beaucoup plus sur des investissements raisonnés et raisonnables. Les dossiers sont plus cohérents. Les anciennes conditions sont toujours disponibles, à condition de ne pas avoir fait plusieurs « One shot » dans les banques et d’avoir des bonnes tenues bancaires. Une chose est sure : la situation d’aujourd’hui est normale comparée à celle que nous avons vécue il y a des années. En tant qu’investisseur, je préfère avoir un taux à 10% analysé dans mon dossier qu’un refus de prêt. Si nous analysons un dossier à 200000,00€, l’augmentation d’un taux d’ 1,50 à 2,50%, on s’aperçoit que le coût total du crédit augmente de 25 000€ sur une durée de 20 ans.

Il est quand même préférable de payer son crédit 2,50 % et d’aller chercher une négo de 30, 40, ou 50000€ que de payer des offres au prix. En période d’offres au prix, c’est le vendeur qui a le pouvoir et vous perdez souvent plus d’argent que les 25 000 € gagnés avec un taux d’intérêt à 1,50 %.

• Il est bon de rappeler que l’immobilier est un placement de long terme. Si vous souhaitez faire de l’immobilier sur des courts délais, il y a d’autres stratégies à faire que les investissements locatifs. Il est bon de prendre en compte différents points. La rentabilité du bien, l’enrichissement patrimonial par le remboursement du crédit., sans oublier, la montée des prix de l’immobilier. Qu’on se trouve des excuses par les taux, les travaux ou autres, on s’accorde sur UNE vérité : l’immobilier ne fait qu’augmenter sur les dernières décennies.

N’oubliez pas, en investissant dans l’immobilier, vous devenez le chef d’entreprise de votre parc immobilier. Raisonner en tant que chef d’entreprise, il n’y a pas que des problèmes .Il y a des barrières et des règles à surmonter, les taux ont augmenté mais la négociation est redevenu possible.

2023 ce n’est pas que les bonnes résolutions. C’est aussi le passage à l’action et pour ça, rien de plus simple, nous pouvons en parler ensemble.

Investir avec moins de 50 000 €, est-ce encore possible ? Nous entendons que les prix de l’immobilier montent , le prix des matériaux s’envole, la main d’oeuvre se fait rare . Alors comment faire , lorsqu’on a 50 000 € et la ferme intention d’investir quoi qu’il advienne?Je vais vous donner TROIS STRATEGIES POUR INVESTIR avec un budget de moins de 50 000 €. Avant de commencer, je tiens à vous féliciter. En effet, vous allez être pugnace et investir même si vous avez un petit budget, là où malheureusement, beaucoup abandonnent .

LA STRATEGIE DES PARKINGS

Les grandes villes débordent de véhicules. Il est loin le temps de la famille avec 3 ou 4 personnes dans le foyer qui se partagent la voiture familiale. Aujourd’hui , les foyers avec des personnes majeures font rouler quotidiennement 2,3 voire 4 véhicules . Il y a plusieurs stratégies dans les parkings . Vous pouvez acheter une place de parking ou un box dans une ville centrale ou métropole. Vous louerez cet emplacement à plusieurs profils. Vous aurez peut-être, le locataire qui veut mettre sa voiture à l’abris. Vous aurez la possibilité d’avoir une personne qui souhaite mettre sa voiture de luxe à l’abris . Le box doit être particulièrement spacieux mais se loue plus cher. Il y a également les personnes qui ne veulent pas payer le stationnement s’ils habitent ou travaillent dans des zones payantes . Enfin , il est possible, d’avoir des locataires qui font de votre emplacement, un lieu de stockage pour eux ,ou pour leur entreprise. Les rentabilités varient selon les locations et les emplacements. Les rendements moyens vont de 8 à 12% . A certains endroits de la capital , il y a des stationnements de particuliers qui se louent à la journée ou à la demi journée. Le coût de ces places ou de ces boxs est onéreux mais le retour sur investissement en vaut la chandelle. Vous pouvez investir dans les communes en périphéries des grandes communes. Il est possible d’acheter plusieurs lots et d’être en avance sur la piétonnisation des métropoles .Dernière petite astuce pour CREER DE LA VALEUR à votre investissement. Achetez une place de parking boxable et créez-en un box. Vous pourrez louer ou revendre plus chère.

L’ACHAT D’UNE PETITE SURFACE

Il est bien possible d’acheter de l’immobilier avec un budget de 50 000 € tout compris. Et je parle bien de l’immobilier que vous connaissez tous, avec une porte , un toit, des fenêtres etc …Il ne sera par contre pas possible d’acheter un bien en pleine métropole, ou en plein centre d’une grande ville, refait à neuf, avec un DPE décent … Par contre, en France , il y a plusieurs endroits où nous pouvons acheter des petites surfaces pour moins de 50 000 € . Il faut bien évidemment analyser la demande locative et aussi adapter ces loyers . On ne parle pas de 1000 € de loyers et d’une rentabilité à 2O points.

Voici des exemples de villes dans lesquels vous pourrez investir pour MOINS de 50 000 € , notaire compris:

• LE MANS, Environ 2 000 € du mètre carré, 145 000 habitants
• LIMOGES, Environ 1 780 € du mètre carré, 130 000 habitants
• BERGERAC, Environ 1 720 € du mètre carré, 27 000 habitants
• BRIVE LA GAILLARDE, Environ 1 830 € du mètre carré, 46 000 habitants
• AGEN, Environ 1 780 € du mètre carré, 32 600 habitants

L’ACHAT REVENTE

C’est l’une des stratégies de l’investisseur : l’achat-revente. Cette stratégie consiste à créer de la valeur à un bien immeuble ( au contraire de meuble) pour le revendre avec une plus value correspondante à sa stratégie et son budget. Le Flip flap comme l’appelle certains professionnels , peut se faire sur tout projet. Avant toute chose, je vous rappelle que TOUT se vend. Même le terrain ou le bien en pleine campagne se vend . TOUT est une question de PRIX.

Dans l’objectif de l’article , voici quelques exploitations possibles dans le cadre de l’achat revente :

• Achat Terrain, Division, Revente 2 ou plus terrains
• Achat Terrain, Viabilisation, Revente avec viabilisation faite
• Achat Petite Surface, Travaux, Revente de l’appartement coup de coeur
• Achat Parking, Boxage, Revente du box

Vous pouvez faire cette stratégie en nom propre, ou en société de marchands de biens. Souvent , si vous avez ce budget, vous allez plutôt le faire en nom propre. Sachez que la résidence principale est exonérée d’impôts sur la plus value. Il est donc opportun pour tout investisseur de donner de la valeur à sa résidence principale.

Félicitation pour cette initiative, Investir avec 50 000 € est un premier pas vers de plus gros investissements . Attention, vous allez avoir tous les experts de la famille, et des amis, qui n’ont jamais investi mais qui vont devenir de sacrés experts en la matière . Ils vont probablement vous dire d’attendre un peu, de le faire plus tard …. Et c’est assez amusant, car bien souvent , ces personnes ont ZERO investissement locatif. L’essentiel est d’être accompagné de professionnels de qualités et de bien préparer en amont VOTRE projet.

La capitale sarthoise est bien connue pour ses célèbres courses mécaniques et ses rillettes incontournables. Les différentes courses arrivent à réunir des centaines de milliers de personnes sur des week-ends entiers. La ville d’un peu plus de 145 000 habitants et 10 000 étudiants ne fait pas partie des tops en matière d’investissement. ET POURTANT ! ZOOM sur la ville des 24 heures : LE MANS

1.LA PROXIMITE DES GRANDES VILLES ET DE LA CAPITALE

La proximité de la capitale sarthoise avec la capitale française est désormais démentielle. Vous mettez autant de temps à traverser Paris en voiture qu’à faire PARIS – LE MANS en TGV. En moins de 50 minutes, vous voilà au cœur de la ville la plus connue du monde pour ses sports mécaniques. C’est une ville qui a désintéressé les Parisiens au profit de Reims, Tours, Angers mais Le Mans revient désormais dans le match avec des familles venant vivre au Mans et travaillant à Paris.

La capitale Bretonne est aussi proche du Mans, avec 50 minutes de TGV et moins de deux heures de voitures. Le triangle Le MANS, ANGERS, TOURS, où chacune des villes se rejoignent en une heure de voiture. Vous l’aurez compris, l’emplacement central pour l’ouest de la France dynamise la démographie mancelle et fait du Mans un véritable point centrale de l’ouest France.

2. L’ATTRACTIVITE ECONOMIQUE

La ville du Mans a particulièrement souffert de la désindustrialisation. Ce n’est pas non plus parce que c’est la ville des 24 heures du Mans, que c’est une ville qui se dédie à une économie automobile et mécanique. Le développement de la ville s’est orienté sur une stratégie séductrice auprès des sièges de grandes entreprises tertiaires. Cela donne un nouveau souffle à la métropole. La ville a créé trois pôles tertiaires qui regroupent à eux seuls 9 000 emplois. Les sièges de MMA, MAAF, AVIVA rajoutent une dynamique économique. Une fois que vous avez l’emploi, il faut aussi bien gérer sa ville. Savez-vous, que c’est la seule ville de France , qui avait financé son TRAM intégralement, avant même le premier coup de pelle ? La gestion de la ville incite de plus en plus de familles à venir découvrir la capitale sarthoise. C’est d’ailleurs la 2eme ville de France où les cadres qui y travaillent apprécient le plus y habiter.  Ils ne ressentent pas le besoin de se reculer en première ou deuxième couronne.

3. LE DEVELOPPEMENT DES TRANSPORTS

Le Mans possède quasi TOUS les moyens de transports essentiels à une ville de cette capacité. Le tram et ses deux lignes quadrillent la ville de 42 stations. Les lignes de bus complètent majoritairement la métropole. 27 lignes de bus sont nécessaires pour servir les 19 communes de la métropole. Vous disposez également de parkings relais. Ces parkings permettent d’aider le co voiturage mais de réduire le nombre de voiture en ville. Les parkings relais sont à faible coût et sont à l’entrée des lignes de trams.

Les vélos et autres trottinettes électriques complètent les moyens de transports déjà bien fournis de la ville.

Pour les personnes à mobilités réduites (PMR) selon un critère d’invalidité, la ville propose même un service de minibus adapté PMR qui conduira la personne de son domicile à sa destination . Cette destination devra être l’une des 19 villes de la métropole.

4. UN POINT CENTRAL POUR LES ETUDIANTS

La Sarthe fait partie des rares départements à centraliser la quasi-majorité de ces administrations, de ces écoles, de ces hôpitaux … dans sa capitale : LE MANS. Il y a beaucoup de départements où la répartition est faite sur deux ou trois villes. La quasi-majorité des étudiants sont sarthois, ils sont centralisés dans la ville et ces alentours. De l’étudiant à l’alternant en passant par les qualifications professionnelles, tout se passe sur ce point central. Il est donc indéniable qu’une deuxième université voit le jour prochainement. OUVERTURE du deuxième pôle universitaire dans 1 an et accueil complet en 2025/2026 avec un pôle médical unique en France. 10 000 étudiants en croissance constante, il fallait bien augmenter les capacités d’accueils. Il faudra donc aussi augmenter les capacités de logements. Les colocations, co livings ou autres petites surfaces ont de belles années à vivre.

5. UN PRIX AU METRE CARRE ENCORE ACCESSIBLE

Si vous venez de lire le titre de ce paragraphe, gardez le pour vous ou ne le dites pas à un sarthois. Il vous dira que les prix ont explosé et qu’ils montent régulièrement. Il n’a pas tort. Mais, pour une ville aussi centrale, aussi proche de Paris, et aussi bien géré, le prix au mètre carré est relativement encore abordable comparé à ces sœurs de la même démographie. 145 000 habitants pour 2000 € du mètre en moyenne, c’est encore abordable et c’est possible d’y faire tous les projets. Si nous faisons une comparaison à habitants égaux, Brest c’est en moyenne 350 / 400 € de plus du mètre. Les voisines Angevine et Tourangelle passent elles les 3 400 € du mètre de moyenne. Tous les modes d’exploitations sont demandées. 

Ne vous fiez pas aux apparences ou aux dires de personnes qui n’ont jamais mis les pieds au Mans. Allez-y, VOYEZ PAR VOUS VOUS MÊMES et vous verrez que vous serez agréablement surpris. Tellement surpris que je vous remets le lien pour échanger ensemble sur votre projet.

Je crois que c’est une des idées reçues la plus ancrée dans le monde de l’investissement immobilier: Dans les petites villes, il n’y a pas de demande locative . C’est la peur du bien non loué. Les charges qui s’accumulent , le temps passe et aucun locataire à l’horizon. Cet article n’a pas pour objectif de vous faire investir dans des petites villes mais plutôt d’ouvrir les opportunités aux réalités de marché . Personnellement j’ai investit dans une ville de moins de 3 000 habitants sans gare et après 5 ans de location j’ai eu ZERO jour de vacance locative.

Le choix des villes n’est pas tout noir ou tout blanc.

ll y a beaucoup de personnes qui veulent investir dans des villes d’au moins 5 000 , 10 000 habitants ? Pourquoi ? C’est peut être un moyen de se rassurer mais l’analyse de la ville est bien plus efficace qu’un nombre d’habitants.

En effet, vous pouvez avoir des villes de petites tailles tout aussi attrayantes de villes de plus de 10 000 habitants. Elles peuvent être attrayantes par leur cadre de vie, leur proximité avec la grande ville . Je vous conseille de regarder TROIS choses:

• Le nombre de commerces ET l’attrait économique de ces commerces: Je vous fait part d’une ville de Gironde, à 40 minutes de Bordeaux, que je connais très bien. Il y a un commerce par typologie; un boucher, une boulangerie ETC … Et Pourtant, la boucherie c’est en moyenne 30 minutes de file d’attente le samedi , et la boulangerie, vous avez régulièrement une attente de 3/4 Personnes. Oui il n’y a pas beaucoup de commerces mais par leur qualités, ils font vivre tout une ville, voire ici tout une communauté de commune.
• La demande du logement que vous souhaitez louer: Il faudra analyser la demande de la ville . Même une ville avec 10 % d’appartements , peut être attractive. L’essentiel est de connaître le POURQUOI ? Pourquoi il y a si peu d’appartements. Est ce un choix des élus ? Est ce par absence de demande ? Est ce parce qu’une maison ne coûtait pas cher dans cette commune ? Voici un autre exemple d’une ville bretonne, à 35 minutes de l’océan. Il n’y a quasiment pas d’appartement. L’idée première serait de s’abstenir de faire des investissements en appartements. Et Pourtant! Il n’y a pas d’appartement dans la commune car les maisons ont toujours été aux alentours de 100 000 € . La montée des prix empêche les petits budgets de s’acheter leur première maison à désormais 150 000, 180 000 , 200 000 € . Sans appartement construit sur la commune, il y a donc une pénurie de logements, et ces familles sont obligées de quitter la commune.
• Le quartier important de la ville : Dans ces petites villes, le quartier le plus vivant n’est pas forcément le centre ville . Il est important de se rendre sur place ,pour ressentir là où se trouve le coeur économique de la ville. Il est primordial dans ces petites villes d’avoir un emplacement PREMIUM . Il est commun de dire qu’un projet immobilier est conservé en moyenne 7 ans. Il est donc important de voir si le quartier est plutôt en croissance ou en régression.

En résumé, l’absence de vacance locative est possible dans ces petites villes. Tous les critères d’un investissement doivent être analysés . Il n’est pas forcément bon d’investir dans toutes les petites villes. Cet article a volonté de ne pas réduire la petite ville, qui pourtant permet de plus en plus de beaux projets d’investissement.

Recherche, Accompagnement, Gestion

Le nerf de la guerre de toute profession libérale est le temps, donc son chiffre d’affaire. Avec un emploi du temps digne d’un ministre, les professionnels libéraux sont indépendants et se doivent d’assurer un chiffre d’affaire afin de subvenir à leurs besoins et à leurs charges professionnelles et personnelles.

Cette profession régie en généralité par une activité de travailleur non salarié, doit se constituer ses propres revenus actuels ,mais également futurs. Sans action et sans préparation de leurs parts, les professionnels libéraux peuvent se retrouver sans le moindre euro pour partir à la retraite. L’investissement immobilier est donc un gage de revenus futurs pour ces profils.

1)Perdre DEUX heures pour en gagner VINGT et éviter de perdre des DIZAINES de milliers d’euros !

Souvent happé par un emploi du temps chargé les professionnels libéraux ne prennent que très peu de temps pour eux . Le peu de temps qu’ils s’accordent, ils le réservent à leurs grands mérites, à leurs familles et à leurs proches. Lorsqu’ils se décident à passer à l’action de l’investissement immobilier, ils sont débordés de propositions en tout genre . La première des choses à faire est de prendre du temps pour en gagner 10 fois plus. Prenez le temps de savoir ce qui est bien pour vous , ce que vous comprenez et ce que vous ne comprenez pas. Je conseille à tous les libéraux de prendre une heure pour aller voir un fiscaliste afin de faire un investissement qui correspond à VOTRE fiscalité. C’est essentiel et primordial, car la fiscalité de la profession libérale est souvent soutenue et vous n’aurez pas le temps de corriger le tir après coup. Cela vous aidera aussi pour gagner du temps ensuite lorsqu’on vous proposera des projets qui ne correspondent pas à votre demande, vous pourrez plus vite classer sans suite les dossiers et ne pas perdre de temps à les analyser.

2)Il n’y a pas que le PINEL ou l’investissement dans une résidence étudiante ou sénior

Désolé de vous décevoir mais si par facilité , vous recevez souvent ce genre de proposition, c’est pas forcément un investissement qui VOUS correspond. Je ne suis pas là pour dire non plus qu’il ne vous correspond pas. Mais bien souvent, vous êtes réduits à ce genre de proposition. Là aussi prenez UNE seule heure de votre temps pour rencontrer un professionnel et faites un audit de TOUTES les solutions existantes. Il y a des solutions dans l’ancien à rénover qui sont bien plus rentables que ces projets et VOTRE MAUDITE HEURE de « perdue » se transformera en MILLIERS D’EUROS de gagnés.

« Monsieur Malo m’a fait un graphique avec toutes les solutions possibles, existantes , avec le budget moyen et le rendement moyen. C’est la première fois que je vois une présentation aussi complète mais également la première fois que je comprends ce qu’on me raconte à ces sujets » Cabinet de Podologie, Arsac

3)Le clefs en mains, l’art de RIEN gérer

Puisque le temps vous fait défaut alors jouer avec. Vous n’avez pas le temps, ce n’est pas grave . Des entreprises se sont spécialisées dans les rénovations clefs en mains. L’objectif est que de votre achat à la mise en location, vous continuez votre vie quotidienne, professionnelle et familiale. Pendant ce temps là, votre projet avance et se concrétise . « JE NE SAIS PAS QUELLE ENTREPRISE CHOISIR ? » Pas de panique, nous les avons d’abord testé , nus avons essuyé les difficultés et aujourd’hui nous avons des partenaires de qualités à vous proposer et ceux dans toutes les étapes importantes de votre projet. Le budget ne pourra pas dépasser d’un euro le montant annoncé et le délai est inscrit dans le cahier des charges.

4)Investir grâce à la Holding

Attention, ceci est juste un constat fait car j’ai l’habitude d’accompagner les professions libérales et ce n’est pas un conseil fiscal et financier. Beaucoup de vos confrères ou consoeurs, font remonter les résultats de leur activité dans une holding afin de les faire redescendre dans une SCI( Société Civile Immobilière). Ils y voient un avantage d’utilisation de trésorerie donc d’amortissement d’impôts sur les sociétés mais également un moyen d’investir sans utiliser l’épargne familiale.

5)ACHETER SES MURS

Si vous êtes aujourd’hui installé dans un bureau, ou dans un cabinet c’est souvent par choix et par analyse stratégique du secteur. Vous jugez bon l’emplacement pour une profession libéral de se développer. Dans ce cas, un des investissements les plus durables et économiques seraient d’acheter les murs de votre activité. Cela vous permet de gérer pleinement vos charges, mais également d’avoir un investissement immobilier diversifié lors de votre départ en retraite .

Bonus: Prenez rendez-vous pour accélérer vos projets immobiliers / https://calendly.com/frederic-malo-c2r/decouverte